Der Energieausweis: Dokument mit dem energetischen Kennwert eines Gebäudes und seiner Effizienzklasse. Bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung vorzulegen, ab 2027 auch bei Verlängerung eines Mietvertrags; zehn Jahre gültig. Mehr im Glossar wirkt wie eine Formalie – und genau das macht ihn teuer. Verstöße gegen die Vorlage- und Angabepflichten gelten als Ordnungswidrigkeit und können mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Hinzu kommt: Ein fehlerhafter Ausweis kann im Streit über einen Kaufvertrag zum Problem werden.
Was sich ab dem 1. Januar 2027 ändert. Mit dem GModG: Gebäudemodernisierungsgesetz, seit 29. Juli 2026 in Kraft. Es löst das GEG ab und regelt Heizungen, Gebäude und Energieausweise; einzelne Pflichten gelten stufenweise bis 2030. Mehr im Glossar werden die Pflichtangaben erweitert. Für Energieausweise, die ab dann ausgestellt werden, müssen Anzeigen nennen: die Art des Ausweises, sein Ausstellungsdatum, den jährlichen Primärenergiebedarf in kWh je Quadratmeter Nutzfläche, die Effizienzklasse: Einstufung im Energieausweis auf einer Farbskala von A+ (sehr sparsam) bis H (sehr hoher Verbrauch). Mehr im Glossar , das Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung. Für ältere Ausweise gilt eine Übergangsregel. Energieausweise werden grundsätzlich digital ausgestellt; bestehende Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehn Jahre gültig. Neu ist auch, wann ein Ausweis vorliegen muss: zusätzlich bei der Verlängerung eines Mietvertrags und nach einer umfassenden Modernisierung. Baudenkmäler sind dann nicht mehr ausgenommen.
Diese fünf Fehler kommen besonders häufig vor.
Fehler 1: Keine Pflichtangaben in der Anzeige
Wer eine Immobilie in einem kommerziellen Medium inseriert, muss bestimmte Angaben aus dem Energieausweis bereits in der Anzeige nennen – unter anderem die Art des Ausweises, den Energiekennwert, den wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Effizienzklasse. Genau hier passieren die meisten Verstöße, weil die Anzeige oft geschaltet wird, bevor der Ausweis vorliegt.
Praxistipp: Lassen Sie sich vom Aussteller einen fertigen Textbaustein mit allen Pflichtangaben geben. Der lässt sich direkt in Exposé und Portal übernehmen. Ich liefere ihn standardmäßig mit.
Fehler 2: Der falsche Ausweistyp
Ein Verbrauchsausweis: Energieausweis auf Grundlage der Verbrauchsabrechnungen. Günstig, aber abhängig davon, wie die bisherigen Bewohner geheizt haben. Ab 2027 bei Wohngebäuden frei wählbar, wenn Abrechnungen über mindestens zwei Jahre vorliegen. Mehr im Glossar ist günstiger und schneller – aber nicht immer zulässig. Bis Ende 2026 gilt: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seither nicht auf den damaligen Wärmeschutzstandard gebracht wurden, ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis: Energieausweis, dessen Kennwert aus Bauteilen und Heizungstechnik berechnet wird – unabhängig davon, wie sparsam die Bewohner heizen. Deshalb gut vergleichbar. Mehr im Glossar vorgeschrieben.
Ab dem 1. Januar 2027 fällt diese Vorgabe weg; bei Wohngebäuden haben Sie dann die Wahl. Ein Verbrauchsausweis setzt aber Abrechnungen über mindestens zwei Jahre für jeden Energieträger voraus, und die jüngste darf nicht älter als 18 Monate sein. Fehlen sie, bleibt nur der Bedarfsausweis.
Wer hier den falschen Typ wählt, hat ein Dokument, das im Zweifel nicht anerkannt wird. Die Prüfung dauert fünf Minuten – ich mache sie vorab kostenlos.
Fehler 3: Ausweis erst beim Notartermin
Der Ausweis muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden, nicht erst bei Vertragsabschluss. Wer ihn erst beim Notar auf den Tisch legt, hat die Pflicht bereits verletzt – auch wenn das Geschäft zustande kommt.
Fehler 4: Abgelaufener Ausweis
Energieausweise sind zehn Jahre gültig. Gerade bei Erbfällen taucht regelmäßig ein Ausweis aus der Schublade auf, der längst abgelaufen ist. Prüfen Sie immer das Ausstellungsdatum auf Seite 1 – und nicht das Datum der letzten Sanierung.
Umgekehrt gilt: Nach einer umfassenden Sanierung lohnt ein neuer Ausweis oft schon vor Ablauf, weil die bessere Effizienzklasse beim Verkauf ein hartes Argument ist.
Fehler 5: Billigausweis aus dem Netz
Ausweise für unter hundert Euro entstehen aus Angaben, die der Eigentümer selbst in ein Formular tippt. Fehlt die fachliche Prüfung, stehen darin regelmäßig falsche Baualtersklassen, falsche Bauteilaufbauten oder nicht plausible Verbrauchswerte. Der Aussteller haftet dann nicht – Sie stehen mit dem Dokument in der Hand da.
Der Unterschied zeigt sich spätestens, wenn ein Kaufinteressent oder dessen Bank nachfragt, warum die Effizienzklasse nicht zum Zustand des Gebäudes passt.
Zehn-Minuten-Checkliste
- Liegt ein Energieausweis vor und ist das Ausstellungsdatum jünger als zehn Jahre?
- Passt der Ausweistyp zu Gebäudegröße, Baujahr und Sanierungsstand?
- Enthält die Immobilienanzeige alle Pflichtangaben?
- Wird der Ausweis bei jeder Besichtigung unaufgefordert vorgelegt?
- Wird eine Kopie spätestens bei Vertragsabschluss übergeben und dokumentiert?
- Sind die Modernisierungsempfehlungen beigefügt, sofern vorhanden?
Wenn Sie eine dieser Fragen mit Nein beantworten, sollten Sie das vor der nächsten Besichtigung klären. Ich stelle Energieausweise in der Regel fünf bis zehn Werktage nach dem Ortstermin aus – hier finden Sie die Details hier finden Sie die Details.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand von November 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine individuelle Prüfung Ihres Gebäudes. Förderbedingungen und gesetzliche Anforderungen können sich kurzfristig ändern; maßgeblich sind die jeweils gültigen Richtlinien und Gesetzestexte.
Quellen und weiterführende Informationen
- Gesetzliche Anforderungen an Energieausweise, Pflichtangaben und Bußgeldtatbestände (GEG bzw. Nachfolgeregelung GModG)
- Deutsches Institut für Bautechnik (DIBt) – Registriernummern für Energieausweise
