Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt und vermietet, rechnet anders als ein selbstnutzender Eigentümer. Die eingesparte Kilowattstunde landet zunächst beim Mieter, nicht bei Ihnen. Das führt zu dem verbreiteten Schluss, energetische Sanierung lohne sich für Vermieter nicht.
Dieser Schluss war einmal richtig. Inzwischen greifen drei Regelwerke ineinander, die das Bild verändert haben – und alle drei hängen an der energetischen Qualität des Gebäudes.
Dieser Beitrag betrifft Gebäude in Einzeleigentum. Für Wohnungseigentümergemeinschaften mit Beschlussfassung gelten zusätzliche Regeln; dieses Feld betreue ich nicht.
Drei Rechnungen, nicht eine
- Die Modernisierungsumlage – was Sie dauerhaft auf die Miete umlegen dürfen.
- Die CO₂-Kostenaufteilung – welchen Anteil am CO₂-Preis Sie selbst tragen.
- Die Förderung – wie viel der Investition der Bund übernimmt, gestaffelt je Wohneinheit.
Getrennt betrachtet ergibt jede für sich ein unvollständiges Bild. Erst zusammengerechnet zeigt sich, ob ein Vorhaben trägt.
Modernisierungsumlage: acht Prozent, aber gedeckelt
Nach § 559 BGB dürfen Vermieter jährlich acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Das klingt nach einer Amortisation in zwölfeinhalb Jahren – aber der Betrag ist gedeckelt.
| Ausgangslage | Höchstens zulässige Erhöhung |
|---|---|
| Monatsmiete ab 7 € je m² | 3,00 € je m² innerhalb von sechs Jahren |
| Monatsmiete unter 7 € je m² | 2,00 € je m² innerhalb von sechs Jahren |
Die Kappungsgrenze gilt je Quadratmeter Wohnfläche und bezieht bereits erfolgte Modernisierungserhöhungen der vergangenen sechs Jahre mit ein. Wer also vor drei Jahren die Fenster getauscht und umgelegt hat, hat für die Fassade weniger Spielraum.
Rechenbeispiel: Eine Wohnung mit 70 m² und einer Miete von 6,50 € je m². Die anteiligen Modernisierungskosten betragen 25.000 €. Acht Prozent davon sind 2.000 € im Jahr, also rund 167 € im Monat oder 2,38 € je m². Weil die Ausgangsmiete unter 7 € liegt, greift die Grenze von 2,00 € je m² – umlegbar sind damit 140 € statt 167 €.
Die Grenze ist also keine Randerscheinung. Bei Beständen mit niedriger Bestandsmiete – und das sind hier in der Region viele – bestimmt sie das Ergebnis maßgeblich.
Warum die Förderung die Umlage mindert
Hier kommt ein Punkt, der regelmäßig übersehen wird: Nach § 559a BGB mindern öffentliche Zuschüsse die umlagefähigen Kosten. Ein Zuschuss von 15 Prozent senkt also nicht nur Ihre Investition, sondern auch den Betrag, den Sie auf die Miete umlegen dürfen.
Das ist kein Argument gegen die Förderung – der Zuschuss bleibt für Sie unterm Strich vorteilhaft, weil er sofort wirkt und die Umlage erst über Jahre. Aber es bedeutet, dass man nicht beides voll ansetzen darf. Wer mit ungeförderten Kosten kalkuliert und trotzdem den Zuschuss einplant, rechnet sich das Vorhaben schön.
CO₂-Kosten: Das Gebäude bestimmt Ihren Anteil
Seit Anfang 2023 wird der CO₂-Preis auf Brennstoffe zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt – und zwar nicht pauschal, sondern nach der energetischen Qualität des Gebäudes. Maßstab ist der CO₂-Ausstoß in Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Je schlechter das Gebäude, desto höher Ihr Anteil.
| CO₂-Ausstoß je m² und Jahr | Anteil Vermieter | Anteil Mieter |
|---|---|---|
| unter 12 kg | 0 % | 100 % |
| 12 bis unter 17 kg | 10 % | 90 % |
| 17 bis unter 22 kg | 20 % | 80 % |
| 22 bis unter 27 kg | 30 % | 70 % |
| 27 bis unter 32 kg | 40 % | 60 % |
| 32 bis unter 37 kg | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 kg | 60 % | 40 % |
| 42 bis unter 47 kg | 70 % | 30 % |
| 47 bis unter 52 kg | 80 % | 20 % |
| ab 52 kg | 95 % | 5 % |
Ein ungedämmtes Mehrfamilienhaus mit Ölheizung liegt regelmäßig in den oberen Stufen. Das heißt: Einen erheblichen Teil des CO₂-Preises zahlen Sie, nicht Ihre Mieter – und dieser Anteil steigt mit dem CO₂-Preis weiter an.
Umgekehrt ist das die eigentliche Neuerung für Vermieter: Eine Sanierung, die das Gebäude über eine Stufengrenze hebt, senkt Ihre eigenen laufenden Kosten unmittelbar. Das ist kein Effekt, der beim Mieter versickert.
Förderung je Wohneinheit statt pauschal
Bei Mehrfamilienhäusern sind die anrechenbaren Höchstkosten gestaffelt: Für die erste Wohneinheit gilt der volle Betrag, für die folgenden weniger, ab der siebten noch einmal weniger. Der Fördersatz bleibt gleich, die Bemessungsgrundlage sinkt.
Das hat eine praktische Folge: Große Vorhaben schöpfen die Förderung nicht proportional aus. Bei einem Haus mit acht Wohneinheiten ist der Zuschuss je Wohnung deutlich niedriger als bei einem Zweifamilienhaus. Wer mit einem Prozentsatz auf die Gesamtsumme rechnet, überschätzt die Förderung regelmäßig um einen fünfstelligen Betrag.
Ein Sanierungsfahrplan rechnet diese Staffelung je Wohneinheit durch – und zeigt dabei auch, ob es günstiger ist, das Vorhaben über zwei Kalenderjahre zu verteilen.
Was zusammengerechnet übrig bleibt
Für eine belastbare Entscheidung brauchen Sie vier Zahlen nebeneinander:
- die Investition nach Abzug der Förderung,
- die zulässige Umlage unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze und des Abzugs nach § 559a,
- die Veränderung Ihres CO₂-Kostenanteils,
- die Wirkung auf den Wert und die Vermietbarkeit des Gebäudes.
Die vierte Zahl ist die unsicherste und wird trotzdem oft die wichtigste: Ein Gebäude in einer schlechten Effizienzklasse wird schwerer zu finanzieren und schwerer zu verkaufen. Das ist keine Prognose, sondern bereits heute an den Konditionen der Banken ablesbar.
Fazit
Die alte Faustformel – „der Mieter spart, der Vermieter zahlt“ – stimmt so nicht mehr. Über die CO₂-Kostenaufteilung trägt der schlechte Gebäudezustand heute unmittelbar zu Ihren laufenden Kosten bei, und über die Umlage lässt sich ein Teil der Investition dauerhaft weitergeben.
Was die Rechnung aufwendig macht, ist nicht die Technik, sondern das Zusammenspiel: Kappungsgrenze, Abzug der Zuschüsse, Staffelung je Wohneinheit und Stufenmodell greifen alle ineinander. Genau das rechne ich im Sanierungsfahrplan für Ihr Gebäude durch – die rechtliche Prüfung des Einzelfalls gehört allerdings zu Ihrer Rechtsberatung, nicht zu meiner Leistung.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand von September 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine individuelle Prüfung Ihres Gebäudes. Förderbedingungen und gesetzliche Anforderungen können sich kurzfristig ändern; maßgeblich sind die jeweils gültigen Richtlinien und Gesetzestexte.
Quellen und weiterführende Informationen
- § 559 und § 559a BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen und Anrechnung von Drittmitteln
- Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), in Kraft seit 1. Januar 2023 – Stufenmodell für Wohngebäude
- Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM): anrechenbare Höchstkosten je Wohneinheit
